Bondowoso - indometro.id.
Berbicara mengenai transaksi sebagian transaksi pasti melibatkan pajak,
Pajak jual beli merupakan konsekuensi dari kegiatan ekonomi.
Pajak jual beli secara ringkas merupakan kewajiban yang harus ditunaikan penjual dan pembeli atas tanah yang menjadi objek jual beli.
Ada dua pajak dalam transaksi jual beli yakni, PPh (pajak penghasilan) untuk penjual dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) untuk pembeli.
Besarnya PPh yang dikenakan adalah sebesar 2.5% dari nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan.
Pihak penjual harus membayarkan PPh sebelum memperoleh Akta Jual Beli (AJB). Tanpa ada pembayaran PPh maka penjual dianggap melanggar aturan sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolaknya.
Selanjutnya untuk pajak penjualan tanah BPHTB untuk pembeli, juga memiliki dasar hukum tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. BPHTB awalnya dipungut oleh pemerintah pusat, namun kini BPHTB sudah dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Dasar pengenaan pajak penjualan tanah BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan besaran tarif 5% dari nilai perolehan objek pajak dan nilai jual objek pajak (NJOP).
NJOP merupakan harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli. Apabila anda mendapatkan tanah dari warisan, hibah, atau tukar menukar maka yang menjadi patokan nilai adalah harga pasaran secara umum. Oleh karena itu, NJOP antar wilayah bisa berbeda.
Bagaimana menentukan pajak jual beli ? Apakah berdasarkan NJOP atau nilai transaksi ?
Sebelum membeli tanah atau rumah, ada baiknya mengetahui terlebih dahulu berapa besaran pajak jual beli tanah atau rumah. Yang perlu perhatikan, yaitu:
Langkah 1: mencari tahu pajak dalam jual beli, ada pajak untuk penjual (PPh) ada pajak untuk pembeli (BPHTB)
Langkah 2: Mencari peraturan yang mengatur mengenai PPh dan BPHTB, biasanya PPh diatur dalam peraturan pemerintah sedangkan BPHTB diatur dalam peraturan daerah. Dasar hukum yang berlaku untuk Pajak Penghasilan (PPh) diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016. Sedangkan dasar hukum pajak jual beli untuk BPHTB diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di Indonesia yaitu UU No. 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Dasar pengenaan jual beli adalah berdasarkan harga transaksi bukan berdasarkan NJOP,
Bagaimana jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP ?
Harga transaksi lebih rendah daripada nilai transaksi maka yang menjadi dasar nilai pajak adalah NJOP. Hal ini ditegaskan pada Pasal 6 ayat 3 Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Mengenai nilai transaksi perlu diperhatikan tidak bisa di rekayasa demi keuntungan sepihak agar membayar pajak lebih murah karena akan ada verifikasi lapangan dan pengecekan oleh dispenda daerah.
Bagaimana perhitungan pajak untuk penjual dan pajak untuk pembeli ?
Pajak Penghasilan (PPh) = 2.5% x Nilai Pengalihan Hak atas Tanah (Nilai transaksi)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)= 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)
NPOPTKP= Nilai Perolehan Objek Pajak tidak kena Pajak, untuk NPOPTKP berbeda setiap daerah maka harus cek peraturan daerah masing-masing.
Mengenai NPOPTKP setiap daerah berbeda-beda, untuk wilayah kabupaten Bondowoso belum ditemukan aturan khusus mengenai Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), dimana aturan tersebut sangat diperlukan dalam proses transaksi jual beli, sangat perlu di informasikan dalam kategori apa objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) dan subjek pajak Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Dan perlu juga penjelasan mengenai Surat Tagihan Pajak Daerah (SPTPD), Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar (SKPDKB), Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan (SKPDKBT), Surat Ketetapan Pajak Daerah lebih Bayar (SKPDLB), Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil (SKPDN), pembayaran dan penagihan serta jangka waktu pemungutan pajak.
Bagaimana efektifitas Peraturan Bupati Nomor 110 tahun 2020 ?
Peraturan Bupati Nomor 110 Tahun 2020 tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkantoran di Kabupaten Bondowoso Tahun 2021, aturan tersebut hanya mencakup Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan tidak ada mencakup Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) khususnya Nilai Perolehan Objek Pajak tidak kena Pajak (NPOPTKP) yang setiap daerah berbeda-beda. Perlu adanya aturan yang mengatur mengenai Bea Perolehan Hak atas tanah (BPHTB) karena di beberapa daerah mempunyai Peraturan yang mengatur Bea Perolehan hak atas tanah (BPHTB) contohnya kota Malang, karena di setiap daerah NPOPTKP berbeda-beda maka perlu adanya Peraturan daerah atau peraturan bupati yang mengatur secara khusus Bea Perolehan Hak atas Tanah dimana tujuan adanya aturan tersebut untuk mendapatkan kepastian pembayaran pajak khususnya pajak jual beli bagi pembeli.
Penulis : Hidayati Zahra Bahri, S.H, M.Kn Akademisi Fakultas Hukum Universitas Bondowoso
